Может ли сособственник сдать часть квартиры?

Сособственники квартиры обладают равными правами. В соответствии со ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением, также вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ГК РФ и ЖК РФ. Данную норму ЖК РФ применяют не только собственники квартир и суды, но и чёрные риэлторы. Они находят квартиры, собственниками которых являются несколько граждан, между которыми идёт ожесточённый спор по использованию совместной жилой площади: постоянно ссорятся между собой, чинят друг другу препятствия, не дают друг другу спокойно жить, выживают друг друга. Если такая проблемная квартира расположена в дорогом районе города, то она представляет интерес для черных риэлторов, так как на ней можно достаточно хорошо заработать. 

 

При наличии продолжительной войны между сособственниками квартиры кто-то из них пожелает расстаться со своей долей данного жилого помещения и жить отдельно в собственной квартире или доме, однако данную мечту не может реализовать из-за финансовых затруднений. Тут появляется «добрый» риэлтор, предлагает ему выход из ситуации. В случае согласия сособственника включается механизм «черного» риэлтора: Риэлтор или его человек сначала становится собственником малой доли ценной квартиры. Предыдущему собственнику этой малой доли взамен предоставляется самое дешевое старое жилое помещение в отдаленном населенном пункте либо обманом «кидают». Затем новый сособственник малой доли ценной квартиры создает невыносимые условия жизни другим сособственникам: приводит много гостей, которые остаются ночевать; прописывает на своей маленькой доле собственности в жилом помещении своих родных; создает шум; нарушает спокойствие; без согласования с другими собственниками  меняет замки на дверях; искусственно создает преступные провокации; пишет жалобы; унижает и т.д. Буквально выживая путем угроз, постепенно по дешевке скупает их доли и, в конечном итоге, становится единоличным собственником ценной квартиры. Судьба кинутых сособственников порой заканчивается трагически и немало из них становятся жертвами преступлений.

 

Бороться с осадным положением и предотвратить квартирный «захват» разрешается только законными методами, для этого необходимо знать правовые нормы либо обратиться к адвокату по жилищным спорам.

 

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 1 и 2 ст. 15ЖК РФ). Согласно ч.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

 

Если жилое помещение находится в долевой собственности, то на него распространяется положение ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

 

Учитывая, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. При невозможности такого предоставления с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

 

Может ли сособственник сдать часть квартиры? Может ли сособственник пустить квартирантов?

Для правильного ответа на данный вопрос необходимо знать размер доли сособственника квартиры, который хочет сдать часть квартиры постороннему лицу. Если каждому сособственнику квартиры можно выделить в пользование отдельное изолированное помещение (комнату), то, в случае сдачи одним из сособственников своей части квартиранту, права других сособственников не будут нарушены и не будет ущемлены. В этом случае сособственник может сдать свою часть квартиры.

 

Иным будет решение вопроса, если доля в праве общей собственности на квартиру приходится, например, на 1-2 кв. метра жилой площади, которая не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Подобную долю в собственности в квартире выделить в натуре не реально, соответственно, отсутствует возможность её использования для сдачи под найм. Такая доля собственности в квартире не может быть использована для сдачи для проживания без нарушения прав других сособственников. 

 

Таким образом, участник общей долевой собственности квартиры не обладает безусловным правом на вселение в него посторонних людей и, следовательно, квартиранты не имеют права проживать в таком жилом помещении. 

 

Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников. 

 

Если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение. 

 

Верховный суд РФ стоит на позиции того, что право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений. Часть 1 ст. 10 ГК РФ не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

 

Зная данные нормы можно предотвратить злоупотреблением прав сособственников. В крайнем случае следует обратиться к адвокату по жилищным вопросам. 

 

Когда сособственник может требовать компенсацию с других сособственников за пользование его долей, читайте в статье «Компенсация за пользование доли в квартире».

 Подготовил: адвокат Васильев А.Л.