Защита прав дольщиков

Многие желающие получить в квартиру в собственность вкладывают накопленные деньги в долевое участие строительства будущего дома, где по завершению строительства получат оговоренное в договоре жилое помещение. В таких случаях между сторонами составляется договор участия в долевом строительстве.

 

Договор участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (пли) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (статьи 4 и 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

Обманутый дольщик

У участников долевого строительства различный путь до получения квартиры: кто-то без проблем получит её, а кто-то может оказаться в положении «обманутого дольщика». В истории последнего застройщик, обычно, становится банкротом и начинаются долгие поиски выхода из ситуации, затем приходится найти еще и другую строительную компанию, с которой придётся договариваться о завершении строительства многоквартирного дома.

 

Недостроенное здание

Начало строительства всегда предвкушает дольщику ощущение скорого радостного события, ведь он и его семья получит квартиру. Не всегда строительство многоквартирного дома идет по намеченному плану. Причинами бедствия являются либо умышленное недобросовестное отношение застройщика к выполнению своих обязанностей либо его халатный просчет в планах строительства. Под недостроенным многоквартирным домом можно подразумевать любую стадию его строительства. Дом начинают строить и на каком-то этапе, даже на завершающем этапе, строительство может встать. Фактически такой дом невозможно сдать в эксплуатацию и нельзя признать жилым, пока он не будет соответствовать требуемым нормам и стандартам.

 

Можно ли признать право собственности на квартиру в недостроенном доме

Недостроенный дом является объектом незавершенного строительства. Иное дело, когда на месте будущего дома имеется лишь котлован или фундамент. Объект незавершенного строительства, как и здание или сооружение, прочно связан с землёй и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, поэтому в соответствии с ч.1 ст.130 ГК РФ он относится к недвижимости (недвижимая вещь, недвижимое имущество). В п.30 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и  Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указали, что объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу. В пункте 59 данного же постановления разъяснили, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

 

Таким образом, объект незавершенного строительства может быть признан собственностью по решению суда. Действующее законодательство не предусматривает запрет на получение в собственность граждан объектов незавершенного строительства. Признание за участником долевого строительства (дольщиком) права собственности на возводимый не завершенный строительством объект либо доли (квартиры) в нём еще до момента ввода здания в эксплуатацию является надежным  механизмом правовой защиты доли собственности такого участника. 

 

Как закрепить квартиру

Лицо, считающее себя собственником квартиры в недостроенном доме и желающий признать за собой право собственности на неё, в соответствии со ст.12 ГК РФ должно доказать в суде законность оснований возникновения права собственности на недвижимость. Если это докажет, то суд признает за ним право собственности на долю (квартиру) в недостроенном доме.

 

Чем подтвердить основания возникновения права собственности на квартиру в недостроенном доме

Ответ на данный вопрос стоит искать в договоре участия в долевом строительстве. Согласно его условиям главная обязанность дольщика – оплатить согласно условиям договора оговорённую сумму денежных средств в определенный срок. Участник долевого строительства (дольщик), надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика (ст.309, 310 ГК РФ). Если последний не исполнит свои обязательства участник долевого строительства (дольщик) вправе защищать свои права любым способом, не запрещенным законом, в том числе, и путем предъявления в суд иска с требованием признать за ним право на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определить размер доли в общей долевой собственности на объекте незавершенного строительства. При разрешении такого иска не имеет значение, ликвидирован застройщик или завершением строительства объекта занимается очередной иной застройщик.

 

Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче жилого помещения (квартиры) истцу по договору долевого участия в строительстве, а также не свидетельствует о возникновении новых правоотношений между соучастником (дольщиком) и новым застройщиком.

 

Таким образом, для того, чтобы участник долевого строительства (дольщик) имел возможность через суд оформить право собственности на долю в многоквартирном доме, он должен своевременно согласно условиям договора уплатить оговорённую сумму, то есть должен полностью выполнить свои обязательства по договору участия в долевом строительстве.

 

Вышеизложенную правовую возможность можно реализовать только при определенных условиях, указанных в статье "Может ли суд отказать в иске". 

 Подготовил: адвокат Васильев А.Л.