Можно ли строить многоквартирный дом на дачном участке?

Не мало людей, имеющих в собственности земельный участок, пытаются превратить его в доходный объект, тем более, если для этого имеются благоприятные условия. В курортных зонах могли заметить, что люди строят на своем частном земельном участке гостиницы или магазины. В центрах городов на частных землях некоторые строят кафе быстрого питания, гостиницу или офисный центр. На близлежащих к городу частных земельных участках частники строят многоквартирные дома. Идея хорошая. Почему бы не заработать? «Мой земельный участок, что хочу, то и делаю. Я – хозяин на этом земельном участке», - так думает хозяин земельного участка. В России частная собственность защищается законом и каждый вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ей (ст.35 Конституции РФ). Но не стоит забывать, что Российская Федерация – правовое государство (ст.1 Конституции РФ) и действия хозяина земельного участка не должны переходить законодательные границы и нарушать установленные законами правила и нормы, а думать гражданин-частник может о чём угодно.

 

Разрешение на строительство

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом,  проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка. Разрешение на строительство дает право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

 

Самовольная постройка

Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение:

• возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п.3 и п.4 ст.222 ГК РФ.

 

В силу ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 

Таким образом, если лицо на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства или дачного строительства, построил многоквартирный дом, либо производственное здание, либо общественное здание, либо нежилое помещение, то эти здания автоматически относятся к категории самовольная постройка и потому к ним применимы последствия, указанные в ст.222 ГК РФ (не получите право собственности на нежилое помещение, не получите право собственности на общественное здание, на производственное помещение), вплоть до того, что потребуется самим застройщикам снести его за свой же счёт.

 

Вывод: на земельном участке, отведенном для целей строительство индивидуального жилища, следует строить индивидуальный жилой дом. Проектную документацию могут не оформлять только те, кто строит, реконструирует или капитально ремонтирует объект индивидуального жилищного строительства, то есть дом для одной семьи высотой не выше трёх этажей. 

 

Соинвесторы в бизнес: обратите внимание

Если поступило предложение выступить соинвестором строительства здания или строящегося здания, поинтересуйтесь разрешительной документацией на строительство, в том числе с документами на земельный участок, на котором строится или будет строиться здание. Если вид использования земельного участка и назначение строящегося дома не совпадают, то можете стать заложником вышеуказанной ситуации.

 

Многоэтажка: на участке для ИЖС

Если предлагают участвовать в договоре долевого строительства небольшого многоквартирного здания, также не забудьте проверить разрешительные документы и назначение земельного участка, на котором собираетесь воздвигать многоквартирный дом. Вы не можете стать собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме, построенном на земле для индивидуального жилищного строительства или на дачном участке. Такой дом может постигнуть учесть самовольной постройки. Вы не сможете стать даже сособственником дома, построенного на частном индивидуальном земельном участке. Выделить долю в таком здании вам тоже не смогут, так как собственик, на земельном участке которого оно построено, не имеет права выделять, продавать, дарить доли в имуществе и совершать любые сделки с долями и со всем зданием, так как оно является самовольной постройкой. Верховный суд РФ в своих решениях наложил запрет на собственность на квартиры в многоэтажках на шести сотках.

 Подготовил: адвокат Васильев А.Л.