Квартира с «сюрпризом»

Договор купли-продажи квартиры расторгнут из-за несоответствия квартиры жилым помещениям

При выборе квартиры для покупки невозможно сразу обнаружить её недостатки. Продавец желает быстрее продать квартиру и получить за неё деньги. Покупатель старается, чтобы сделка с понравившейся ему квартирой была чистой – без последующих проблем с её приобретением, для чего тщательно проверяет документацию на квартиру и её историю. Если стороны устраивают условия сделки, стороны заключают договор купли-продажи и новый квартирант перебирается в новое жильё. По мере благоустройства приобретенной квартиры и могут вскрыться её недостатки. Расторгнуть сделку уже крайне тяжело, как и предъявлять бывшему её собственнику претензии, так как при составлении договора купли-продажи покупателя всё устраивало в квартире с «сюрпризом», за что он и расписался в документах.

 

Требования к состоянию квартиры

Квартира должна соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (в квартире должны быть капитальные перегородки, помещения (комнаты), кухни, подсобные помещения, подведены инженерные коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также требованиям СНиП 11-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений»; СНиП 3.03.01.87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 20-01-2003 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения». Сан ПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно - эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СНиП 2.01.07-85* "Бетонные и железобетонные конструкции", ГОСТ 30494-2011 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях" и т.д. 

 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры с существенными недостатками можно расторгнуть и после его заключения. Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 

Из п. 2 ст. 475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

 

Продавец, конечно, не будет соглашаться расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть деньги обратно. Тогда остается единственный путь – идти в суд с исковым заявлением за восстановлением нарушенных прав. Для доказательств наличия существенных недостатков необходимо провести натурное обследование квартиры и провести строительную экспертизу. Экспертиза может установить, что квартира с «сюрпризом» не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законами и нормами требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и что она не может быть признана жилым помещением.

 

Если экспертиза подтвердит, что квартира с сюрпризом не соответствует санитарным и техническим нормам и правилами, предъявляемым действующим в Российской Федерации законодательством к жилым помещениям, и не пригодно для постоянного проживания граждан, то это лишает предмет договора (квартира) основного потребительского свойства.

 

В таких случаях суд применяет положения ст. ст. 557, 475, 450 ГК РФ и признает предмет договора купли-продажи (квартиру) не соответствующим, что продавец передал покупателю товар надлежащего качества, что является основаниям для расторжения договора.

 

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (ст. 15 ГК РФ).  

 Подготовил: адвокат Васильев А.Л.