Предварительный договор купли-продажи квартиры

Женщина вкалывала в совхозе. В 1995г. совхоз ей, как многодетной матери, выделил квартиру в новом строящемся доме. В начале 2000-х совхоз стал испытывать финансовые трудности и было принято решение достроить дом совместными усилиями: будущих жильцов привлекли в качестве дольщиков, совхоз выступил застройщиком. С женщиной был составлен Договор долевого участия в жилищном строительстве. В 2005г., как часто бывает, из-за наличия жилищных проблем еще до завершения строительства дома семья работницы после отделочных работ в квартире вселилась в неё и стала там проживать. Официально по договорам оплачивала коммунальные услуги: за электричество, за отопление, за канализацию, за воду. В 2006г. совхоз признали банкротом и недостроенное здание, где проживала семья работницы, как объект незавершенного строительства, попало в конкурсную массу. Дом по договору купли-продажи на торгах приобрела строительная фирма.

После этого между строительной фирмой и женщиной был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, где уже проживала семья покупательницы, с обязательством заключить основной договор купли-продажи квартиры после ввода объекта в эксплуатацию. Продавец обязался ввести дом в эксплуатацию до конца 2008г. Покупатель, в свою очередь, в два этапа до сентября 2008г. был обязан внести полную стоимость квартиры. Женщина обязательства сдержала. Сумма оплаты, равная цене квартиры, была внесена своевременно. На руки она получила документы, подтверждающие внесение денег в кассу строительной фирмы.

 

Договор долевого строительства

Через три месяца директор строительной фирмы попросил женщину подписать Договор о долевом участии в строительстве жилого дома, где цена договора составляла такую же сумму, что и в Предварительном договоре купли-продажи квартиры. Продавец такую необходимость объяснил тем, что это нужно для правильного оформления здания и что у неё нет необходимости повторно платить стоимость квартиры, так как она уже внесена. Покупатель с благими намерениями подписал Договор о долевом участии в строительстве жилого дома. Время шло, но строительство почти не продвинулось.

Через 5 лет собственником дома, где проживала женщина с семьей, вдруг стало Общество с ограниченной ответственностью. Оказалось, что в те времена, когда строительная фирма получала указанный объект незавершенного строительства в собственность, она занимала деньги у этого Общества. Взятые обязательства строительная фирма не выполнила и в 2013г. Общество в счет погашения займа, пени, процентов по мировому соглашению, утвержденному в арбитражном суде, в виде отступного получило себе в собственность недостроенный дом, в котором проживала женщина с семьёй. Женщину даже не допустили к участию в арбитражном суде. Общество, получив в собственность объект незавершенного строительства (степень готовности 78%) зарегистрировало свои права на него в Росреестре.

 

Выселение из квартиры

Спустя год Общество у местной администрации получило право на реконструкцию указанного дома. Общество обращается в суд и получает решение о выселении семьи женщины из квартиры в строящемся доме. Суд посчитал, что квартира женщиной занята в отсутствие правовых оснований. Решение вступило в законную силу и судебные приставы выселили семью из квартиры, где они прожили почти 10 лет.

 

Иск о признании права собственности на квартиру

Женщина обращается в суд с иском о признании права собственности на квартиру, мотивируя тем, что она по Договору о долевом участии в строительстве жилого дома выплатила всю стоимость квартиры, обратила внимание на то, что данный договор не расторгнут и не оспорен в судебном порядке. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что между Обществом и женщиной нет никаких отношений; что Общество стало собственником недостроенного здания не в порядке правопреемства и потому ему не могли перейти обязательства по Договору о долевом участии в строительстве жилого дома; что Общество стало собственником всего дома по решению суда, которое вступило в законную силу, и имеет преюдициальное значение; что многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, в силу чего в доме не имеется таких объектов как квартиры, поэтому за истицей не может быть признано право собственности на спорную квартиру. Апелляционная инстанция поддержала данную позицию.

 

Позиция Верховного суда РФ

Женщина дошла до Верховного суда РФ. Определением судьи Верховного суда РФ кассационная жалоба истицы вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Верховный суд РФ, изучив материалы дела, указал на следующие интересные аспекты: 

• Женщина не участвовала в арбитражном споре между строительной Фирмой и Обществом, поэтому решение арбитражного суда не является преюдициальным для настоящего дела и не создает препятствий для оспаривания ею права собственности на квартиру у Общества. 
• Договоры и иные сделки являются основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.8 ГК РФ). В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), то обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Истицей не нарушены сроки выполнения обязательства по заключенному Договору о долевом участии в строительстве жилого дома. В рамках заключенного договора она надлежащим образом исполнила свои обязательства и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика-фирмы. Соответственно, женщина вправе требовать защиты права в суде, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
• Верховный суд РФ в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013г. указал, если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, то данное требование подлежит удовлетворению.

Подготовил: адвокат Васильев А.Л.