Как узаконить самострой?

Самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные:

- на земельном участке, не отведённом для этих целей;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

 

Так как самовольная постройка не зарегистрирована как недвижимость, не зарегистрировано право на неё, то есть не признана объектом гражданских прав, то соответственно такой объект невозможно использовать в законных гражданско-правовых сделках: продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать и т.д.

 

Приходится часто слышать, что самовольную постройку можно узаконить через суд. В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение самостроя, как постройки, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

Не стоит забывать, что в суд следует обращаться лишь в случае нарушения прав, свобод и интересов, в ином случае, если права и свободы не нарушены, суд откажет в рассмотрении вашего заявления. При необходимости узаконить незаконную постройку сначала следует обратиться в административном порядке и попытаться обычным способом добиться признания самостроя соответствующими органами (БТИ, органами местного самоуправления, технадзора и т.д.) объектом строительства и признания его по техническим и конструктивным характеристикам соответствующим зданием и предназначенным тем или иным целям. 

 

Чтобы узаконить самострой (признать самовольную постройку объектом гражданских прав) необходимо пройти процедуры, аналогичные, как и при обычном строительстве, для чего следует знать регламент получения разрешения на строительство. 

 

Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 17.11.1995г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за некоторыми исключениями, перечисленными в законе. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

 

Для получения разрешения на строительства, реконструкции объекта капитального строительства следует подавать заявление вместе с пакетом документов, перечисленных в ст.51 ГрК РФ: правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, проектная документация, копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации. 

 

Проектная документация в себя включает множество материалов: пояснительная записка, схемы,  проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (ч.2 ст.48 ГрК РФ).

 

В свою очередь, подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, которая проводится в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы, и утверждается при наличии положительного заключения.

 

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

 

Целью прохождения административных регламентов является проведение исследований на соответствие самовольной постройки предъявляемым к зданиям требованиям и нормам. В результате этих исследований собираются доказательства, может ли самовольная постройка введена в гражданский оборот. Часть 1 ст.47 ГрК РФ не допускает подготовку и реализацию проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

 

Если самовольная постройка или новый строительный объект, созданный путем реконструкции, были возведены или созданы с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, и, если эта постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, представляет экологическую опасность или нарушает ландшафт населенного пункта (норму территориальной планировки) и технические нормы, то за лицом, создавшим такую самовольную постройку, не может быть признано право собственности на нее. 

 

В случае обращения в суд за защитой нарушенных прав суд также проверит незаконную постройку на её соответствие требованиям градостроительных и строительных норм, не нарушает ли она права третьих лиц, не создает ли угрозу, то есть суд проверит те же или аналогичные новые доказательства, которые брали бы в оценку при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку при обычном административном порядке.