Как узаконить самострой?
Чтобы узаконить самострой (признать самовольную постройку объектом гражданских прав) необходимо пройти процедуры, аналогичные, как и при обычном строительстве, для чего следует знать регламент получения разрешения на строительство.
Самовольной постройкой считается здание,
сооружение или другое строение, возведенные или созданные:
- на земельном участке, не отведённом для этих
целей;
- без получения на это необходимых разрешений;
-
с нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
Так как самовольная постройка не
зарегистрирована как недвижимость, не зарегистрировано право на неё, то есть не
признана объектом гражданских прав, то соответственно такой объект невозможно
использовать в законных гражданско-правовых сделках: продавать, дарить, сдавать
в аренду, закладывать и т.д.
Приходится часто слышать, что самовольную постройку можно узаконить через
суд. В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях за
лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором
создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в
отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права,
допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день
обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией
по планировке территории, правилами землепользования и застройки или
обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных
документах;
- если
сохранение самостроя, как постройки, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Не стоит забывать, что в суд следует
обращаться лишь в случае нарушения прав, свобод и интересов, в ином случае,
если права и свободы не нарушены, суд откажет в рассмотрении вашего заявления.
При необходимости узаконить незаконную постройку сначала следует обратиться в
административном порядке и попытаться обычным способом добиться признания
самостроя соответствующими органами (БТИ, органами местного самоуправления,
технадзора и т.д.) объектом строительства и признания его по техническим и
конструктивным характеристикам соответствующим зданием и предназначенным тем
или иным целям.
Чтобы узаконить самострой (признать самовольную
постройку объектом гражданских прав) необходимо пройти процедуры, аналогичные, как
и при обычном строительстве, для чего следует знать регламент получения
разрешения на строительство.
Согласно ч.2 ст.51 Градостроительного
кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 17.11.1995г. №169-ФЗ «Об архитектурной
деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов строительства
осуществляются на основании разрешения на строительство, за некоторыми
исключениями, перечисленными в законе. Разрешение на строительство выдается
органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где
планируется строительство.
Для получения разрешения на строительства,
реконструкции объекта капитального строительства следует подавать заявление
вместе с пакетом документов, перечисленных в ст.51 ГрК РФ: правоустанавливающий
документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка,
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае
реконструкции такого объекта, проектная документация, копия свидетельства об
аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение
негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если
представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Проектная документация в себя включает
множество материалов: пояснительная записка, схемы, проект организации работ по сносу или
демонтажу объектов капитального строительства, их частей; сведения об
инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения
с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого
объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Проектная
документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой
форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические,
конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства,
реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального
ремонта (ч.2 ст.48 ГрК РФ).
В свою очередь, подготовка проектной
документации осуществляется на основании задания застройщика или технического
заказчика в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими
условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Проектная
документация объектов капитального строительства и результаты инженерных
изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат
экспертизе, которая проводится в форме государственной экспертизы или
негосударственной экспертизы, и утверждается при наличии положительного
заключения.
Предметом экспертизы являются оценка
соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том
числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям
государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной,
промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам
инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий
требованиям технических регламентов.
Целью прохождения административных
регламентов является проведение исследований на соответствие самовольной
постройки предъявляемым к зданиям требованиям и нормам. В результате этих
исследований собираются доказательства, может ли самовольная постройка введена
в гражданский оборот. Часть 1 ст.47 ГрК РФ не допускает подготовку и реализацию
проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Если самовольная постройка или новый
строительный объект, созданный путем реконструкции, были возведены или созданы
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, и, если
эта постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, представляет
экологическую опасность или нарушает ландшафт населенного пункта (норму
территориальной планировки) и технические нормы, то за лицом, создавшим такую
самовольную постройку, не может быть признано право собственности на нее.
В случае обращения в суд за
защитой нарушенных прав суд также проверит незаконную постройку на её соответствие
требованиям градостроительных и строительных норм, не нарушает ли она права
третьих лиц, не создает ли угрозу, то есть суд проверит те же или аналогичные новые
доказательства, которые брали бы в оценку при решении вопроса о признании права
собственности на самовольную постройку при обычном административном порядке.