Можно ли сдавать квартиру посуточно 2023

Постановлением Правительства РФ №1417 от 07.11.2019г. в Правила пользования жилыми помещениями внесены изменения, согласно которому жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно этому же постановлению не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст.16 Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Указанные нововведения в Правила пользования жилыми помещениями ввели после вступления в силу норм частей 2 и 3 ст.17 Жилищного кодекса РФ, которые вступили в силу с 1 октября 2019г., и полностью соответствуют им.

Ни после внесения 07.11.2019г. изменений Правительством РФ в Правила пользования жилыми помещениями, ни Жилищным кодексом РФ нет запрета собственникам квартир сдавать свою собственность в аренду. К тому же, согласно ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Главным условием для реализации этого права является не нарушение прав и законных интересов других граждан, а также соблюдение требований, предъявляемым к жилым помещениям.

Запрещено в квартирах многоквартирных домов размещать гостиницы, хостелы, промышленные производства, а также не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. В виду того, что нет другого законодательного запрета, другие услуги можно предоставить.

Под гостиничными услугами, в соответствии с со ст.1 Федерального закона от 24.11.1996г. №132-ФЗ «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации» понимается комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством РФ от 09.10.2015г. №1085.

Для гостиничных услуг свойственны ряд особенностей, отличающихся от аренды жилого помещения. К примеру, в стоимость временного проживания в гостинице включается стоимость проживания и иных сопутствующих услуг, при сдаче квартиры в аренду услуги в договор аренды не включаются. Гостиница обязана регистрировать постояльцев в органах регистрационного учета. Гостиница обязана обеспечивать круглосуточное обслуживание потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из гостиницы. Гостиница обязана без дополнительной оплаты обеспечить следующие виды услуг: вызов скорой помощи, других специальных служб; пользование медицинской аптечкой; доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении; побудка к определенному времени; предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов и иные услуги. При договоре аренде квартиры сдается в аренду квартира и никаких услуг арендодатель квартиры не обязан оказывать.

С 01.10.2019г. вступили в силу изменения в часть 3 ст.17 Жилищного кодекса РФ, которые запрещают размещать гостиницы в жилых помещениях. В то же время Гражданский кодекс РФ разрешает собственникам жилых помещений предоставлять их в наем гражданам.

Верховный суд РФ рассмотрел жалобу гражданина Бахирева П.Е., которому суд запретил сдавать купленную им однушку в историческом центре г.Пскова, хотя его собственник зарегистрировался как ИП и от получаемой прибыли от дачи квартиры платил налог. Объявление о сдаче квартиры была размещена на сайте бронирования Booking.com, который разработан как для квартир, так и для отелей. На сайте используется терминология, свойственная гостиничному бизнесу: «стойка регистрации», «номер». Суд посчитал, что если квартира Бахирева описана в тех же терминах - значит, это гостиница. Как раз регистрация в интернете и стала доказательством против Бахирева П.Е., что он использовал квартиру для посуточной сдачи в наем, как гостиницу. Верховный суд РФ оставил в силе решения нижестоящих судов о запрете Бахиреву П.Е. посуточной сдачи квартиры (Постановление №91-КФ22-31-К№ от 02.06.2022г.)

Разбирательство дошло до Конституционного суда РФ. Конституционный суд РФ указал, что право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст.35), что в России гарантируется свобода экономической деятельности (ст.8), каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст.34). Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам (ст.671 ГК РФ) Такой договор заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Минимальный срок такого договора гражданским и жилищным законодательством не установлены.

Согласно подпункту 19 п.2 ст.346⁴³ Налогового кодекса РФ патентная система налогообложения применяется в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений. Тем самым Налоговый кодекс РФ допускает и разрешает извлекать доход от сдачи в аренду (наем) в том числе собственных жилых помещений без оговорок о ее сроках.

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденный приказом Росстандарта от 31.01.2014г. №14-ст разделяет элементы «деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания» (55.10) и «деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания (55.20). Последняя деятельность включает предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней. Указано, что это может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий, или одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики, а также помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма, при этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг. При этом в эту деятельность не включается ни предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставлением кулинарной продукции и напитков, ни предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.

Законодательно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. Конституционный суд РФ указал, что квартира является жилым помещением, поэтому предоставление его гражданам в пользование на срок от одних суток может не являться оказанием гостиничных услуг, однако может и являться, так как под гостиничными услугами не надо понимать услуги исключительно гостиниц и отелей.

В итоге Конституционный суд РФ указал, что ст.17 ЖК РФ не содержит запрет краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов (Постановление Конституционного суда РФ № 9-П от 23.03.2023г. по делу о проверке конституционности ч.3 ст.17 Жилищного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина П.Е.Бахирева)

Подготовил: адвокат по жилищным спорам Васильев А.Л.