Закон о защите добросовестного приобретателя

В сделках с недвижимостью оперируют большими суммами денег. Операции с недвижимостью имеют свою специфику. В случае малейшего отступления от регулирующих норм сделка в суде может быть признана недействительной и тогда недвижимость возвращается покупателю, а продавец деньги должен вернуть обратно покупателю. Но в большинстве случаев к моменту, когда суд по таким спорам обязывает продавцу вернуть деньги покупателю, у бывшего продавца денег не оказывается и покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег. Обидно, когда честный человек, годами копивший деньги для приобретения жилья для своей семьи, без вины лишается и того, и сего.

Законодатель решил гарантированно защитить честных и добросовестных приобретателей недвижимости и внес в Гражданский кодекс РФ дополнения в статьи 8.1, 223, 234, 302, которые вступили в силу с 1 января 2020 года.

Согласно новому положению пункта 6 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Иными словами, если гражданин перед покупкой проверял правоспособность продавца и отсутствие обременений продаваемой недвижимости по выписке из ЕГРП, то он признается добросовестным приобретателем.

Однако соблюдение только указанного условия недостаточно для признания покупателя недвижимости добросовестным приобретателем. Закон при этом не снимает обязанности соблюдения иных норм, регламентирующих порядок проведения сделок с недвижимостью.

Основная часть упомянутых внесенных дополнений и изменений в Гражданский кодекс РФ касается сделок, когда истцом по оспариванию сделки выступают: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования, то есть субъекты гражданских правоотношений, перечисленных в п.1 ст.124 ГК РФ.

Если истцом по оспариванию сделки с недвижимостью выступает субъект, перечисленный в п.1 ст.124 ГК РФ, и ответчик более 3 (трёх) лет открыто владеет недвижимостью и его право на эту недвижимость зарегистрировано в Росреестре, то на такие сделки действует принцип приобретательской давности и такого ответчика суд не имеет право лишить право собственности. При этом бремя доказывания недобросовестности приобретателя возложено на истца (п. ст.234 ГК РФ, п.4 ст.302 ГК РФ).

Подготовил: адвокат по жилищным спорам Васильев А.Л.