Земельный участок под многоквартирным домом

В советское время в сельских поселениях и в частных секторах городов построили множество коммунальных домов, в которые поселяли две, три, а то и четыре семьи. Этим семьям власти предоставляли придомовые земельные участки, на которых некоторые ставили сараи и держали скот и птицу, другие – гаражи, третьи использовали для занятия огородничеством. В народе по-разному называли участки поселений из многоквартирных домов: «стройка», «куба», «останкино», «микрорайон» и т.д. Для ведения подсобного хозяйства земельные участки тогда предоставляли прямо у дома, могли и на небольшой удаленности. Во многих случаях никаких разрешительных документов не оформлялось, строили коммунизм, широко применяли словосочетания «социалистическая коллективная собственность», «всё для народа», «совесть», «ответственность» и т.д. Соседи пользовались земельными участками по устной договоренности и этот порядок был обычаем социалистического строя. На придомовых участках многие построили гаражи, сараи, иные сооружения.
В нынешнее время почти в каждой семье имеется автомобиль и наличие около дома свободных земельных участков для парковки стало более актуальным. Кроме того, наличие свободных земель около дома некоторым дало возможность самостроем увеличить жилплощади своих квартир в многоквартирном доме, построить отдельно стоящие домики. Такое строительство на придомовых земельных участках около многоквартирных домов может происходить и сегодня. В случае оформления земельного придомового участка порядок пользования им определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (ст.35 Земельного кодекса РФ). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Если придомовой земельный участок многоквартирного дома не оформлен надлежащим образом, то могут возникнуть проблемы. Так, согласно п.67 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010г.  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования и  собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Если взять гараж, построенный одним из собственников на земельном участке у многоквартирного дома, то он не относится к сооружениям и зданиям, необходимым для эксплуатации многоквартирного дома. Если он стоит на не оформленном земельном участке, не состоящем в кадастровом учете, то собственником этой земли считается местный муниципалитет. Получается, что гараж построен незаконно и от этого могут исходить все правовые последствия. Орган местного самоуправления, в случае необходимости, может заставить снести этот гараж, как незаконно построенный, либо, вообще, может повести себя по иному, как собственник земельного участка. Представим, что возникла такая ситуация. Муниципалитету нужен кусок этого земельного участка. Гражданин, построивший этот гараж, вернее самовольную постройку, уже не сможет через суд признать своей собственностью, ибо он построен на чужом земельном участке без каких-либо разрешений. В итоге, гараж будет снесен за счет средств этого же гражданина, к тому же, он еще потеряет земельный участок. Если бы у него земельный участок был оформлен заранее, то он избежит всего этого.

Другой пример: представим, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, а его собственники широко развернулись и построили около дома на достаточном расстоянии, в отличие от других домов, необходимые для жизни и удовольствия здания, сооружения. Если собственники многоквартирного дома сформируют земельный участок с таким расчетом, что все их здания и сооружения будут в границах их участков, и утвердят, то муниципалитет свои земельные проекты будет вести уже с учетом интересов собственников земельного участка под многоквартирным домом, тем самым собственники дома сохранят свои права на дополнительно построенные здания и сооружения и не будет у них риска потерять их безвозмездно.

Возьмём третий пример: В одну из квартир многоквартирного дома поселился новый собственник и он на земельном участке около дома, который не сформирован, для себя или для своей семьи воздвигнет еще здание. В этом случае недовольные новым зданием соседи не смогут выиграть в суде иск о нарушении их прав нововозведенным соседом зданием, так как у собственников многоквартирного дома нет права собственности на земельный участок. Острым вопросом в таком деле станет и вопрос, на каком расстоянии будет проходить границы придомового земельного участка от дома, если он будет формироваться после постройки конфликтного здания. Вполне возможно, что оно окажется на территории муниципалитета. Если  собственники заранее оформят придомовой земельный участок и определят его границы, то в дальнейшем легче будет отстоять свои права.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (2001 год), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Во избежание вышеуказанных примеров собственникам квартир рекомендую сформировать участок под их многоквартирным домом и поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.
  • 1 489