Сделка с земельным участком без межевания

Подобный запрет с точки зрения законности одновременно противоречит не только основам гражданского законодательства, но статьям 8, 34, 35 и 36 Конституции РФ, которые провозглашают, что граждане  вправе иметь в частной собственности землю; пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности; право частной собственности охраняется законом.

С 1 января 2017г. вступит в силу Федеральный закон РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который будет регулировать правила  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
Если сейчас говорят «государственный кадастр недвижимости», то с 01.01.2017г. вместо него будет Единый государственный реестр недвижимости. Лишь государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости будет являться единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п.7 ч.2 ст.14 Федерального закона РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на земельный участок являются: 
   -   межевой план; 
   -   технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным             законом порядке;
   -   утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения                  комплексных кадастровых работ (карта-план территории).
Таким образом, с 01 января 2017г. в случае отсутствия официальных границ земельного участка (плана межевания), с таким участком по новым правилам станет невозможно зарегистрировать новые сделки. 
 
В интернете на сайтах юристов, адвокатов и в средствах массовой информации распространилась информация, что с января 2018г. вступит в силу законодательный запрет на совершение каких-либо сделок с земельными участками «без границ». Данную информацию широко подхватили массы. В некоторых источниках указывают, что данный запрет введен Федеральным законом РФ от 23.06.2014г. №171-ФЗ, в других публикациях пишут, что запрет введён Федеральным законом от 22.12.2014г. №447-ФЗ.
 
Подобный запрет с точки зрения законности одновременно противоречит не только основам гражданского законодательства, но статьям 8, 34, 35 и 36 Конституции РФ, которые провозглашают, что граждане  вправе иметь в частной собственности землю; пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности; право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда и т.д.
 
На самом деле источником такой информации послужили не вышеупомянутые федеральные законы, а проект Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», разработанный в рамках выполнения мероприятий,  утвержденных распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012г. №2236-р. В последнем пункте №3 последней статьи №25 данного проекта закона было предусмотрено, что с 1 января 2018г. запрещается любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ.
 
Идеи, заложенные в указанном проекте закона, были доработаны и учтены в принятом 13.07.2015г. Федеральном законе РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 1 января 2017г. Законодатель не стал нарушать нормы Конституции РФ и запрещать совершать сделки с земельным участком, границы которого не установлены. Конституция РФ гарантирует незыблемость прав собственности каждого. Если имеется зарегистрированное право собственности на земельный участок, но пока не определены его границы, то с вступлением в силу нового закона, данное право собственности не теряется. Собственник продолжит официально иметь его в собственности и сведения об этом будут содержаться в официальных государственных базах данных, в том числе и в Едином государственном реестре недвижимости. Данный собственник не будет ущемлен в правах с таким земельным участком. Он может проводить сделки с земельным участком без межевания, но проблемы будут у покупателя этого земельного участка при регистрации его права на купленную землю, так как ему для государственной регистрации сделки по новому закону понадобится предоставить пакет документов, в том числе межевой план, карту-план территории, акт обследования и т.д., без наличия которых государственную регистрацию не смогут провести.
 
Во избежание таких случаев покупатель недвижимости с января 2017г. будет интересоваться у продавца наличием кадастрового паспорта на объект сделки, поэтому заинтересованный в скорой продаже земельного участка для достижения своих целей должен будет позаботиться провести межевание своего участка и определить границы земельного участка. 
 
Кроме того, орган регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав проводит проверку поданных на регистрацию документов. Если в ходе проверки обнаружится факт отсутствия определения границ объекта недвижимости, то регистратор имеет право и будет обязан приостановить кадастровый учет и регистрацию прав. По новому закону у регистратора для приостановления регистрационных действий много и других оснований, связанных с определением границ земельного участка. В ст.26 Федерального закона РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» перечислены основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.  Посмотрим, к примеру, некоторые пункты этой статьи:
пункт №20: Границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
пункт №42: Площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов;
пункт №43: Границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
 
Теперь представим, что к регистратору прав на государственную регистрацию подали документы по сделке с земельным участком, границы которого не установлены.  Регистратор, получив такой пакет документов, не сможет проверить их на соответствие вышеупомянутым пунктам №20, №42, №43 и т.д. Соответственно, у него имеются основания и он будет обязан регистрацию сделки приостановить и дать заявителю время для устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В случае не устранения причин в отведенный срок, документы возвращаются заявителю. Адвокат или обращение к услугам адвоката не разрешит данную проблему. Проблему в таких случаях нужно будет разрешать через кадастрового инженера, который проведет межевание земельного участка и оформит соответствующие документы. Таким образом, рано или поздно, всё равно придется провести межевание земельных участков и российское законодательство никаких запретов на совершение сделок с земельными участками «без границ» не содержит. 
 
Во многих сельских поселениях люди получали в собственность земельные участки, а их выдачу регистрировали в сельской администрации. В некоторых случаях право собственности на такие земли не зарегистрированы в государственных органах регистрации прав. Чтобы сохранить право собственности на эти земельные участки, рекомендую провести межевание, иначе при определенных условиях, предусмотренных в Федеральном законе РФ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», можно лишиться и участка, и права собственности.
 
Подготовил: Адвокат Васильев А.Л.
  • 9 151