Странная аргументация Министерством финансов РФ своих действий

В письме Минфина РФ от 25.12.2015г. №03-02-07/1/76386 указано, что им рассмотрено обращение по вопросу о применении п.6 ст.85 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым органы (учреждения), уполномоченные совершать нотариальные действия, и нотариусы, занимающиеся частной практикой, обязаны сообщать о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения в налоговые органы не позднее пяти дней со дня соответствующего нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено Кодексом.
Минфин РФ считает, что  нет никаких препятствий по совершению нотариальных действий по наследственным делам и по удостоверению договоров дарения по таким объектам недвижимости, которые  отсутствуют в государственном кадастровом учете, и совершение таких действий не ограничивают права наследников и сторон по договорам дарения.

Минфин РФ полагает, что в случае, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществлен государственный кадастровый учет, сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство или о нотариальном удостоверении договора дарения этого объекта могут быть представлены в налоговый орган на бумажном носителе с пояснением об отсутствии государственного кадастрового учета и кадастрового номера такого объекта. В связи с этим Минфин РФ решило утвердить новый формат и форму для обеспечения возможности представления в налоговые органы вышеуказанных сведений при отсутствии государственного кадастрового учета отдельных объектов недвижимого имущества,  внеся изменения в приказы ФНС России от 17.09.2007г. №ММ-3-09/536@ и от 22.10.2012г. №ММВ-7-6/777@ в части требования об указании кадастрового номера объекта недвижимого имущества.

Таким образом, Минфин РФ считает, что нотариусы имеют право зарегистрировать сделки (наследование, дарение) с объектами недвижимости, которые не состоят на государственном кадастром учете, после чего обязаны сообщить о таких сделках в Федеральную налоговую службу России.

Нотариусы имеют высшее юридическое образование и к выполнению своих обязанностей подходят с особой тщательностью. За несоблюдение правил удостоверения сделок нотариусы несут ответственность. Их действия проверяют нотариальные палаты, которые также принимают и устанавливают свои нормативы и правила делопроизводства, которые обязаны соблюдать все нотариусы. Если удостоверенная нотариусом сделка является противоправным, то нотариус может понести не только материальную ответственность, но и стать фигурантом уголовного дела и понести уголовную ответственность.

Считаю, что Минфин РФ неправильно считает, что нотариусы имеют право зарегистрировать сделки с объектами недвижимости, которые не состоят на государственном кадастром учете.

Согласно ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.  Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствие государственной регистрации является основанием признать такую сделку (дарение, наследование) незаконным, как совершенные с нарушением действующего законодательства.

Таким образом, любой переход права собственности, возникновение права недвижимость должно пройти государственную регистрацию. Если нет права, то невозможно этим правом торговаться, совершать сделки, оставлять в наследство, иначе говоря, нельзя и невозможно дарить и оставлять в наследство то, чего нет.

Кроме того, для того, чтобы зарегистрировать право на недвижимость, необходимо в Единый государственный реестр прав подавать определенные документы в установленной форме. Согласно ст.18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, сведения о его адресе (местоположении), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен.

Если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка, то государственная регистрация прав на земельный участок будет отказано.

Согласно ч.1.2 ст.20  Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"  только внесенные  в государственный кадастр недвижимости сведения о недвижимом имуществе подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Нотариусы не заменяют Государственный кадастр недвижимости. Без кадастрового номера невозможно идентифицировать объект недвижимости, его правообладателя, соответствие его тому или иному виду недвижимости, законности его появления и так далее. Нельзя регистрировать сделку не понятно с чем и не зная его стоимость. Кроме того, не зная кадастровую стоимость недвижимости, нотариус не может рассчитать госпошлину, взимаемой для регистрации той или иной сделки, соответственно не может зарегистрировать эту сделку и выдать свидетельство.

На основании вышеуказанных норм федеральных законов и Гражданского кодекса Российской Федерации полагаю, что авторы письма Минфина РФ от 25.12.2015г. №03-02-07/1/76386 допустили неправильное понимание особенности совершения сделок с недвижимостью.
  • 660